BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL ESASLAR
1 - Kanunun Amacı Bu kanunun amacı, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı inşa edilmiş veya inşa halindeki bütün yapılr hakkında yapılacak işlemleri düzenlemek, bu işlemlere dari müracaat, tesbit ve değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemektir. 2 - Kanunun Kapsamı a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde, mülga 6785 sayılı İmar Kanununun yürürlüğe girdiği 17 Ocak 1957 tarihinden sonra yapılan gecekondu ve imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ile bu tarihten sonra kurulmuş belediyeler ve yine bu tarihten sonra onaylanmış mücavir alan sınırları içinde yapılmış olan gecekondu ve imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar. b) 6785 Sayılı Kanuna 1605 Sayılı Kanun ile eklenen ek 7 ve 8. maddeler gereğince çıkartılan yönetmeliğin 1.03. maddesi kapsamına giren alanlardaki gecekondu, imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar. c) (b) bendi dışında kalan sanayi yapıları, depo tesisleri, turistik ve tarımsal yapılar, d) İstanbul Boğazı Sahil şeridi ve ön görünüm bölgeleri ile Çanakkale Boğazı'nda 2 Haziran 1981 tarihinden önce yapılan gecekondular ile 1 Ekim 1983 tarihinden önce yapılan veya inşaasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, e) Yapıların durumu bakımından, temel inşaatı tamamlanmış veya sömel betonları dökülmüş olmak kaydı ile Hazine, belediye İl Özel İdarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare etmekte olduğu arsa veya arazilerindeki inşaatına Kanunun 14 ncü maddesinin (f) fıkrasındaki tarihlerden önce başlanmış mesken, kısmen işyeri ve konut olarak kullanılan veya evvelce konut olarak kullanılıp sonra işyerine çevrilen gecekondular ile imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı tüm yapılar, Bu Kanun kapsamında kalmaktadır. 3 - İstisnalar
Bu Kanun,
a) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, b) Askeri Yasak Bölgeleri ve Güvenlik Bölgelerinde, Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapılarda uygulanmayacaktır. (Madde : 3) 4 - Görevliler Õzerinde gecekondu bulunan arazilerin mülkiyetine sahip olan idareler bu kanunla görevli idareler olarak kabul edilmiş olup, bunlar Hazine, belediye, İl Özel İdareleri ve Vakıflar Genel Müdürlüğüdür. Ancak müracaatları kabul etmeye, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yapılar için belediyeler, bu alanlar dışında valilikler görevlendirilmiştir. (Madde: 7) Görevli idareler kendilerine intikal ed en işlemleri kanunda belirtilen süreler içer isinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. İdaremizin de bu kanunla verilen görevleri süratle, zamanında ve sağlıklı bir şekilde yerine getirmesi gerekmektedir. İKİNCİ BÖLÜM
KANUNUN İDAREMİZİ İLGİLENDİREN HÜKÜMLERİ BİRİNCİ KISIM
KADASTRO ÇALIŞMALARI 1 - Kadastro Çalışmalarının Esasları Kanunun değişik 10 uncu maddesinde; valilik veya belediyelerin talebi üzerine tapu tahsis belgesi verilmiş, Hazine, Belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresindeki arsa ve araziler üzerinde bulunan gecekondular ile üzerinde imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa ve arazilerin, ıslah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, onayların (Bakan oluru) alınmasına ve askı ilânı hariç diğer ilanların yapılmasına, komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın, 2613 veya 766 sayılı kanun hükümlerine göre hak sahiplerinin yeniden tayin veya tesbit edilerek adlarına tescil edileceği hükmü getirilmiştir. Buna göre; kanun kapsamına giren yapılaşma alanları, il ve ilçelerin merkez belediye sınırları içerisinde ise, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu, bu alanlar dışında ise, 766 sayılı Tapulama Kanunu hükümleri uygulanacaktır. İlgili idarelerden kadastro müdürlüklerine gelen talepler, istemin kapsamı, onaylı yıllık iş programında yapılması gerekli değişiklik önerisi ile birlikte öncelikle Genel Müdürlüğe intikal ettirilerek, alınacak talimat doğrultusunda hareket edilecektir. Valilik veya belediyelerin taleplerine ekleyecekleri (Kendi yapacakları veya yaptıracakları) kanun kapsamına giren alanları gösterir kroki, uygulamada tereddüt yaratmayacak şekilde düzenlenecektir. Bu kroki içerisinde, kanun kapsamına girmeyen alanlar varsa, bunlar kroki üzerinde açıkca gösterilecektir. Çalışmalara başlamadan önce hangi mahalle veya köyde bu kanun hükümlerine göre çalışma yapılacaksa, o yerdeki hak sahiplerinin ellerinde mevcut belgelerini müdürlüğe teslim etmelerini ve tereddüt ettikleri hususlarda bilgi almalarını temin etmek için belediye, mahalle ve köy muhtarlıkları vasıtasıyla mahalli imkanlarla kadastroya başlama duyurusu yapılacaktır. Ayrıca bu duyuruda, bu kanuna göre yapılacak çalışmalar sırasında askı ilanı dışında diğer ilanların yapılmayacağı ve komisyonların kurulmayacağı belirtilerek ilgililerin tahdit ve tesbitleri yakından izlemelerini ve askı ilanınd an önceki çalışmalar hakkındaki itirazlarını ekiplere ve müdüriyete bildirmeleri gerektiği açıklanacaktır. Çalışmalar sırasında, şahısların süresi içerisinde belediye veya valiliğe müracaat edip etmediği araştırılmaksızın yapılar ölçülüp, gerekli işlemleri yapılacaktır. Ancak müracaat etmeyenler hakkında kanunun 7 nci maddesi hükmünün uygulanmasını temin için askı ilân cetvelinin bir sureti ilgili idareye gönderilecektir. Çalışmalar sırasında, uygulanacak kanunun, mülkiyet tesbitine ilişkin hükümleri yanı sıra 3290 sayılı kanunla değişik 2981 sayılı kanun hükümleri de uygulanmak suretiyle hak sahipleri tesbit veya yeniden tayin edilerek tahdit ve tesbit işlemleri tamamlanacaktır. (Madde: 10/b) 2-Üzerinde Yapılaşma Bulunan Arsa ve Arazilerinin Tescili a) Evvelce yapılan kadasro çalışmaları sırasında tesbit harici bırakılan veya sınırlandırılması yapılmakla beraber tapu kütüğüne tescil edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallardan üzerinde yapılaşma bulunanlar, valiliğin talebi üzerine 1278 sayılı genelgeye göre belediye veya il özel idaresi adına, (1278 Sayılı Genelge yürürlükten kalkmıştır.) b) Kadastrosu yapılmamış yerlerde üzerinde yapılaşma bulunan devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin ise, yine valiliğin talebi üzerine, 1251 sayılı genelgeye göre belediye veya il özel idaresi adına,
Tescilleri yapılacaktır.
(1251 Sayılı Genelge yürürlükten kalkmıştır.) Yukarıdaki fıkralar uyarınca valilikçe tescili talep edilen devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin tamamı üzerinde yapılaşma yok ise, sadece yapılaşma bulunan kısımlar tescile tabi tutulacaktır. 3 - Hisseli Arsa ve Araziler İle Özel Parselasyona Dayalı Araziler Õzerinde Kadastro Çalışmaları Kadastrosu henüz yapılmamış olupta valilik veya belediyelerce, kanun kapsamına girdiği belirlenerek kadastrosu talep edilen alanlarda, hisseli arsa ve araziler üzerindeki imar mevzuatına aykırı yapı sahiplerinin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları esas alınıp hak sahipleri tesbit veya yeniden tayin edilerek müstakil parseller halinde adlarına tahdit ve tesbit edilecektir. Bu Çalışmalar Sırasında: a) Valilik ve belediyelerce islah imar plânı yaptırılmışsa veya evvelce yapılmış özel parselasyon planı, ıslah imar planı olarak onanmışsa, bu planlar ve dağıtım cetvellerindeki duruma göre, b) Valilik veya belediyelerce ıslah imar plânı yaptırılmamışsa, kayden malik bulunanlarca özel parselasyon plânı ibraz edilir ve bu plân da arazi kullanım durumuna uygun ise, buna itibar edilmek suretiyle, özel parselasyon plânı fiili kullanım durumuna uygun değilse veya parselasyon planı bulunmamakla beraber bütün hissedarlar zeminde yer işgal ediyorlarsa, muvafakatları aranmadan fiili kullanım durumları esas alınarak,
Tahdit ve tesbitleri yapılacaktır. c) Kayden maliklerden bir kısmının zeminde fiilen kullandıkları yer olmaması veya yapısız alan bulunduğu halde bu sahanın yapısı olmayan hissedarların hisselerini karşılanmaması yada zemin tamamen yapılaşmış olupta bir kısım hissedarlara yer kalmaması durumlarında, kanunun 10/c maddesindeki yetkilerin kullanılması ilgili idarelerden istenecektir. Bu yetkilerin ilgili idarelerce kullanılarak ıslah imar planı ve ada dağıtım cetvellerinin düzenlenmesi halinde (a) fıkrasına göre işlem yapılacaktır. Kanunun 10/c maddesindeki yetkinin, Genel Müdürlüğün görüşü alındıktan sonra ilgili idare ile kadastro müdürlüğü arasında düzenlenecek bir protokol ile kadastro müdürlüklerine devredilmesi halinde, protokolda belirlenen esaslar gözönünde bulundurularak, ilgili idare ile işbirliği içerisinde ıslah imar planları ve dağıtım cetvelleri hazırlanacak ve onaylandıktan sonra yine (a) fıkrasına göre işlem yapılacaktır. (Protokol taslağı Genel Müdürlükçe hazırlanarak görüşlebirlikte kadastro müdürlüklerine gönderilecektir. Kanunun 10/c maddesindeki yetkinin ilgili idarece makul bir süre içerisinde kadastro müdürlüğüne devredilmemesi veya protokola bağlanamaması halinde ise, konu ayrıntılı olarak Genel Müdürlüğe intikal ettirilecek ve alınacak talimata göre işlem yapılacaktır. d) Kanunun 10/b maddesinin 2 nci bendinde "Bu tesbit sırasında; özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucunda fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs. hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak re'sen tapudan terkin; okul, cami ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tesbit ve tescil edilir." hükmü getirilmiştir. Bu nedenle, özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu zeminde fiilen oluşan alanlardaki bu gibi yerler, maliklerinin muvafakatları aranmaksızın re'sen tapu sicilinden terkin veya ilgili idareler adına tapu siciline tescil edilecektir. Hisselendirmenin ilk oluşmaya başladığı tarihten itibaren kayıt, resmi senet, evrakı müsbite ile ilgililerin ibraz edecekleri özel plan incelenerek bu gibi yerlere ayrılan hisse malikleri ve miktarları tesbit edilecektir. Ancak, re'sen terkin edilecek veya bedelsiz olarak ilgili idareler adına tescil edilecek hisseler üzerinde ipotek, haciz, tedbir vs. takyitler varsa, bu hisselerin terkini yapılmayıp bunlara yer verilmeye çalışılacaktır. 4 - Başkasının Arazisi Üzerine Yapılmış Gecekonduların Tahdit ve Tesbiti Başkasının arsa veya arazisi üzerinde inşa edilmiş gecekondulara bu kanuna göre yapılan çalışmalar sırasında rastlandığında arsa veya arazinin maliki veya maliklerinin muvafakatları aranmadan, varsa ıslah imar planındaki, yoksa gecekonduların zemindeki kullanım durumları esas alınıp sınırlandırılacak ve aşağıda belirtilen şekilde tesbitleri yapılacaktır. a) Arsa veya arazi malikleri aralarında haricen taksim ettiklerini beyan ederek, bu taksim veçhile adlarına tesbitini talep ederlerse veya 766 sayılı kanuna göre yapılacak kadastro çalışmalarında taşınmaz malın haricen taksim edildiği bilirkişi beyanlarından anlaşılır ise tesbiti buna göre yapılacaktır. b) Ayrı ayrı veya taksimen sınırlandırmaları yapılan parseller üzerindeki gecekonduların sahipleri ile o parselin kayden maliki veya malikleri aralarında anlaştıklarını, askı ilan safhasına kadar kadastro (Kadastro -Tapulama) çalışmaları sırasında karşılıklı beyan ederlerse, talepleri kadastro beyannamesi veya tapulama tutanağı yada ek beyanname veya tutanağa alınıp gecekondu hak sahipleri adına müstakilen veya hisseli olarak tesbit yapılacaktır. c) Müstakilen veya taksimen sınırlandırılması yapılan parselin hisseli olması ve bu parsel üzerindeki gecekondu sahibi ve hissedarların bir kısmının aralarında anlaşması halinde anlaşma sağlanan hissedarların hissesi, talepleri alınmak suretiyle gecekondu sahibi adına hisseli olarak tesbit edilecektir. d) Sınırlandırılması yapılan parselin maliki veya malikleri ile gecekondu sahiplerinin aralarında anlaşmaması veya parsel malikinin adresinin tesbit edilememesi durumlarında, parsel kayıt malikleri adına tesbit edilecek ve gecekondunun kime ait olduğu kadastro beyannamesi veya tapulama tutanağının beyanlar hanesinde gösterilecektir. Bu sınırlandırma ve tesbitler sırasındaki ayırma ve birleştirme işlemleri için belediye encümeni veya il idare kurulu kararı aranmayacaktır. 5 - Hazine - Belediye ve İl Özel İdarelerine Ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün İdaresindeki Arsa ve Araziler Üzerinde Bulunan Gecekonduların Tahdit ve Tesbiti a) Bu kanuna göre yapılacak kadastro çalışmaları sırasında mülkiyeti Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresindeki arsa ve araziler üzerinde mevcut gecekondular, varsa ıslah imar planları, yoksa gecekonduların zemindeki kullanım durumları esas alınarak sınırlandırmaları yapılacaktır. Bu parsellerin sınırlandırılması veya askı ilan safhasına kadar, gecekondu hak sahiplerine tapu tahsis belgesi ile birlikte, arsa bedelinin tamamını ödediğini veya kanuni ipotek tesisine esas olmak üzere borçlandığı miktarı gösterir ilgili idareden alacağı bir belgeyi kadastro müdürlüğüne ibraz etmesi halinde, gecekondu hak sahibi adına, aksi halde ilgili id are adına tesbit edilerek, varsa tapu tahsis durumu, yoksa gecekondunun kime ait olduğu, kadastro beyannamesi veya tapulama tutanağının beyanlar hanesinde gösterilecektir. b) Islah imar planı bulunmadığından, fiili zemin durumuna göre yapılan çalışmalar sıraında; -b1) Parselin yüzölçümü tahsis miktarından fazla ise, bu fazlalık yüzölçümü ile orantılı olarak ilgili idare adına, -b2) Fiili zemin durumuna göre sınırlandırması yapılan parselin bir kısmı tahsisi yapan idareye, diğer bir kısmıda başka idareye ait olması halinde, gecekondu hak sahibine o kısım için ilgili idareden tahsis alınırsa (a) fıkrası uyarınca, tahsis alınamazsa yüzölçümü oranında ilgili idare hissedar yapılmak sureti ile -b3) Fiili zemin durumuna göre sınırlandırması yapılan parselin bir kısmı tahsisi yapan idareye, diğer bir kısmıda başka şahıslara ait olması halinde gecekondu hak sahibi bu kişi veya kişilerle anlaşırsa bu yönergenin 4/c ve 5/a fıkraları uyarınca, anlaşamamaları halinde ise, o kişi veya kişiler yüzölçümleri oranında hisselendirilmek suretiyle,
Tesbit işlemleri yapılacaktır. Sınırlandırılması yapılan parselin tahsisi yapan idareye ait olmaması halinde, zeminin ilgili idare ve şahıslar adına tahdit ve tesbiti yapılarak, durumun beyanlar hanesinde açıklanmak suretiyle, tahsisin düzeltilmesi için ilgililere bildirilecektir. 6 - Ereğli Kömür Havzasında Uygulama 3303 sayılı Kanun ile, 17 Ocak 1326 (1910) tarih ve 289 sayılı Tezkere-i Samiyye ile hudutları belirlenen ve 5 şubat 1958 tarih ve 4/9925 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile hudutları geliştirilen taşkömürü havzası dahilindeki taşınmaz malların da 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin, 766 sayılı Tapulama Kanununun, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun taşınmaz mal mülkiyetinin iktisabına dair hükümleri dahilinde zilliyedleri adına tesbit edileceği hükmü getirilmiş olduğundan sözkonusu saha içerisinde kalan ve üzerinde imar mevzuatına aykırı yapılaşma ve gecekondu bulunan yerlerde de bu ve 14 Temmuz 1986 tarih 4-3-2-9/1- 3801-3826 genelge hükümleri doğrultusunda işlem yapılacaktır. Ancak, ileride idarenin veya ruhsat sahiplerinin arama ve işletme faaliyetlerine mani olunmaması, madenlerin işletilmesi nedeniyle doğacak zararlardan sorumlu tutulmamaları için gecekondu hak sahiplerine verilecek tapu tahsis belgeleri üzerine veya kadastro ve tapulama çalışmaları sonucu düzenlenecek beyanname ya da tutanağın beyanlar hanesine "3303 sayılı Kanunun 3 ncü maddesinde belirtildiği gibi, idarenin ve ruhsat sahiplerinin maden arama ve işletme faaliyetlerine müdahale edilemez ve bundan doğacak zararlarda mülkiyet hakkına dayanılarak bir hak ve tazminat iddiasında bulunulamaz" şeklinde belirtme yapılacaktır. 7 - Orman Sınırları İçerisinde Kalan Yapılar 2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı kanunla değişik geçici 2 nci maddesinin (e) fıkrası, "31 Aralık 1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybetmiş yerlerden şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları orman sınırları dışına çıkarılmış sayılır. Bu yerler hakkında bu kanun hükümlerine göre işlem yapılır" hükmünü getirmiştir. Buna göre, kadastro çalışmaları sırasında; orman sınırları içer isindeki şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanlarında, 31 Aralık 1981 tarihinden önce yapılaşma meydana gelmiş ise, orman sınırları dışına çıkarılmış olduğu kabul edilerek, 2613 veya 766 sayılı Kanun ile bu Kanun hükümleri uygulanarak kadastro işlemleri sonuçlandırılacaktır. Toplu olarak bulunmayan yapılar hakkında bu hüküm uygulanmayacaktır. Kadastro çalışmaları tamamlanıp askı ilanına alındığında, orman sınırları içerisinde olupta kadastrosu yapılan saha, paftasında işaratlenmek suritiyle açıklayıcı bir yazı ekinde mahalli orman kuruluşuna gönderilecektir. Kadastronun kesinleşmesinden sonra ise, kesinleşen kadastro paftalarına göre orman tahdit sınırlarında değişiklik yapılması için mahalli orman kuruluşuna yeniden yazılı duyuru yapılacaktır. 8 - Daha Önce Kadastrosu veya Tapulaması Yapılan Yerlerde Yapılacak Çalışmalar Daha önce kadastro veya tapulaması yapıldığı halde bu kanun kapsamında kalması nedeni ile kanunun l0/b maddesi uyarınca yeniden kadastro veya tapulamasının yapılması istenilen yerlerde,mevcut kadastro paftaları,fenni belgeler ve zemin işaretlerinden azami şekilde yararlanılarak, mülkiyet durumları bu kısmın 1 ila 7 nci maddelerinde belirtildiği şekilde son durum dikkate alınmak ve yeniden değerlendirilmek sureitiyle tahdit ve tesbitleri yapılarak yeni mahalle esasına göre tapu kütükleri düzenlenecektir. Bu çalışmalar sırasısnda, mevcut hali hazır haritalardan da azami şekilde yararlanılacaktır. Ayrıca , bu kanuna göre ikinci defa kadastroya tabi tutulan kadastro parsellerinin tescili bulundukları kütük sahifeleri usulünce kapatılarak beyanlar hanesine revizyon işlenecektir.Kadastro parselinin tamamı yeniden kadastroya tabi tutulmamışsa, kadastroya tabi tutulan kısım parselin miktarından düşülerek hangi ada parsele gittiği yüzölçümü hanesinin değişiklik bölümünde gösterilip kütük sahifesi kapatılmayacaktır. Diğer taraftan, ikinci defa kadastroya tabi tutulan yerlerde, önceki kadastro paftalarının uygun bir yerine "Bu pafta (işaretli kısım) ikinci defa kadastroya tabi tutulduğundan geçersizdir." belirtmesi yazılarak, gereği gibi onanacak ve bu paftalar ile eski fenni belgeler ayrıca muhafaza edilecektir. 9 - Uygulanamayan Tapu Kayıtları Bu kanuna göre yapılacak kadastro veya tapulama çalışmaları sırasında ilgililerince ibraz edilmesine rağmen, herhangi bir nedenle zemine tatbit edilemeyen zabıt kayıtlarının uygulanamama nedeni açıklanmak suretiyle (tapulamada olduğu gibi kadastrodada) bir listesi düzenlenecek ve ayrıca, kadastro çalışmaları sırasında uygulanan zabıt kayıtlarına revizyon işareti verilecektir. 10 - Askı İlan Cetvellerinin Düzenlenmesi ve İtiraz Bu kanuna göre yapılan kadastro çalışmaları sonucunda askı ilan cetvelleri kadastro beyannamesi veya tapulama tutanaklarının beyanlar hanesinde işaret edilen muhdesat sahiplerini de gösterecek şekilde düzenlenecektir. Kanunun 10/b maddesi hükmü uyarınca kadastro veya tapulama komisyonları kurulamayacağından, askı ilanına yapılacak itirazların, ilan süresi içerisinde kadastro işlerine bakmakla yetkili asliye hukuk veya tapulama mahkemelerine dava yoluyla yapılması ve dava açılması halinde tesbitin kesinleştirilmemesi için müdürlüğe bilgi verilmesi gerektiği, açıkça ilan cetvelinin uygun bir yerinde belirtilecektir. Buna rağmen, ilgililerince kadastro müdürlüklerine doğrudan itiraz edilmesi durumunda, itiraz dilekçeleri bekletilmeden ilgili mahkemelere bir yazı ekinde gönderilecek ve sonucundan da ilgilisine bilgi verilecektir. İlan süresi sonunda tesbitler kesinleştirilmeden önce ilgili mahkemelerde dava açılıp açılmadığı araştırılarak dava açılmayan parseller kesinleştirelecek, dava açılanların ise beyanname veya tutanak örnekleri mahkemeye gönderilecektir.
